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內容來自sina新聞
苗栗泰安農地貸款中房協報告稱房地產暴利時代已結束
中房協發佈測評報告，稱房地產開發告別高增長時代或是不可阻擋的趨勢
&大園二胎emsp;[ 《報告》指出："盈利效率的快速滑坡表明房地產開發企業經營效率並未像銷售業績一樣讓人滿意，企業持續成長狀況堪憂。" ]
"房地產行業的黃金十年已經漸漸遠去，簡單地依靠土地增值和粗放型管理就能贏得暴利的時代已經結束，今後的十年整個行業將進入平穩發展期。"中國房地產業協會副會長朱中一在接受《第一財經日報》專訪時表示。
3月22日，中國房地產研究會、中國房地產業協會發佈《2013中國房地產開發企業500強測評研究報告》(下稱《報告》)，《報告》稱，全國房地產市場發展速度放緩的趨勢由2011年延續至2012年，由於房地產開發行業對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產市場調控的常態化，房地產開發告別高增長時代或是不可阻擋的趨勢。
隨之而來的是行業集中度的進一步提高和企業利潤的普遍收窄，房地產企業的競爭格局也將日趨激烈。
行業集中度不斷提升
相比2010~2011年間的多輪次、不斷升級的政策調控，2012年的房地產調控政策總體保持瞭相對穩定，但力度並沒有絲毫放松。
數據顯示，在調控成為常態化的背景下，繼2011年四季度全國商品房銷售面積同比下滑後，2012年前二季度全國商品房銷售面積持續疲軟，直至下半年，隨著企業降價促銷刺激下自住性需求的逐步釋放，商品房銷售面積平穩回升。2012年全國商品房銷售面積為11.13億平方米，同比增長1.8%，再創歷史新高。
根據《報告》統計，2012年10強房地產開發企業銷售總金額達到7973.66億元，占500強銷售總金額的32%，占比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，占500強總銷售面積的36%，占比較上年大幅提升7個百分點。
市場占有率方面，10強、20強、50強、100強房地產企業市場占有率在2012年分別提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均創下近年來的最高點。
"這種銷售業績進一步向排名靠前企業集中的數據結果表明，在房地產調控政策持續背景下企業的優勝劣汰在穩步推進，行業集中度在穩步提升。"朱中一認為，這一情況的出現，主要是由於排名靠前的企業，主動順應政策和市場的敏感度更高，迅速采取瞭加快周轉、帶頭降價、改變產品定位為剛需等策略。
與此同時，雖然樓市回暖促進瞭大型房企銷售和回籠資金，但一些中小房企資金鏈依然緊繃，因此不少中小房企不得不在產權市場轉讓股權、債權，甚至拋售房產、在建項目等實物資產。而部分具有雄厚資金實力的標桿房企在市場持續回暖、信心恢復之下，則在此股並購潮中謀求逆勢擴張。數據顯示，2012年房地產行業並購案例有100起左右，並購總額為39.04億美元。
朱中一分析認為，龍頭房企擁有更強的資金能力，實行全國化佈局戰略，進駐更多的城市，進一步打壓瞭中小房企的生存空第2順位間。"在當前的市場環境下，房地產企業的優勝劣汰繼續推進。而從長遠看，房企進行整合兼並是必然的趨勢。"
凈利普遍下降
盡管2012年龍頭房企銷售業績增長迅速，行業集中度不斷提高，但房企利潤空間隨著生產成本及行業成熟度提升等因素不斷被擠壓。
"房地產企業利潤普遍收窄，從前年就開始顯現，去年則更加明顯，我認為這是一個趨勢。"朱中一稱。
《報告》從各種渠道收集的數據顯示，2012年500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現金及現金等價物餘額近年來首次同比下降，為30.89億元。
與凈利潤下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500強房地產開發企業總資產收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。
《報告》指出："盈利效率的快速滑坡表明房地產開發企業經營效率並未像銷售業績一樣讓人滿意，企業持續成長狀況堪憂。"
此外，繼2011年業績增速放緩後，500強房地產開發企業業績增長指標再度全面下滑。其中，500強房地產開發企業房地產銷售面積增長率均值為7.12%，較上年下降14.19個百分點；房地產銷售金額增長率均值為2.23%，增幅下降18.35個百分點；營業利潤增長率均值為1.94%，凈資產增長率平均值為8.53%，均較2011年明顯下滑。
即便是排名靠前的龍頭房企，凈利率下降也是不容回避的現實。萬科[簡介 最新動態]2012年業績報告就顯示，該公司房地產業務結算毛利率為25.84%，較2011年下降2.95個百分點；結算凈利率13.08%，較2011年下降1.93個百分點。
中原地產此前的一份統計也顯示，以標桿房企半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，通過數據對比可以看到，自2007年以來，包括萬科、保利[簡介 最新動態]、富力[簡介 最新動態]等在內的標桿房企的銷售凈利率呈現明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。
朱中一認為，國傢對房地產的調控更加強調要完善穩定房價的機制，同時土地、勞動力等要素成本不斷上升，雙重作用造成瞭房企利潤普遍收窄。
萬科總裁鬱亮就曾表示，由於靠土地升值盈利的模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，並向制造業靠近。
"制造業企業的凈利潤率基本控制在10%以內，毛利率在20%以內。"有分析師認為，當房地產行業真正回歸到合理狀態，其整體毛利率應該保持在30%左右才是可以接受的。
而據CRIC預計，"2013年房地產行業的凈利率降至10%左右是大概率事件"。
"利潤空間收窄是正常的現象，也是房地產行業發展的大勢所趨。"朱中一認為，如果企業不能找出新的創利來源，或者無法更有效地控制成本，房地產開發企業利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內持續。他建議，"精細化的管理、品牌化的經營、規范化的服務將是今後房企持續發展的著力點。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-24/08431973525.shtml
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