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內容來自sina新聞
溫州二手房市場跌幅嚴重 炒房客面臨賣房困境
溫州樓市遇冷，二手房市場跌幅嚴重，溫州炒房客拿房抵債。一手房市場開發商以價換量，銷售景氣。究竟是什麼控制瞭溫州的房價？馬年春節，一線城市樓市並未隨著"馬上有房"的祝福走強，而是延續瞭節前就已顯現的清淡行情。 而二三線城市又是怎樣的一種狀況呢，央視財經《經濟半小時》的記者最近來到溫州進行調查，溫州房價在短短幾年內出現瞭從全國漲幅第一到全國跌幅第一的過山車行情，從2011年開始，溫州房價就持續下降，這裡的房地產市場有可能回暖嗎？它的大起大落能夠給我們帶來什麼樣的啟示呢？
二手房中介、溫州炒房客面臨賣房困境
溫州市二手房中介：這個房間的格局變動性會好點，有三個房間可以變，那個房子是兩個房間做死的，變不瞭。而且這個房子的裝修不用動。
推銷二手房的小夥子是位房產中介，做這個工作5年多瞭， 他告訴央視財經《經濟半小時》記者，這幾年來，每到年底都是溫州二手房市場最火熱的時候，也是他最忙碌的時候。
溫州市某二手房中介工作人員：因為溫州有很多外在經商的人他回來都很多想在溫州置業。
不過，今年的生意開始變得難做，他告訴央視財經《經濟半小時》記者，從臨近年關的時候他就發現，跟往年同期相比，前來看房的人明顯變少瞭。遇到前來看房的，他和同事們都會賣力的為客戶推薦。
溫州市某二手房中介工作人員：這間房子等於物業費、停車費這些全免。
但購房者看瞭房屋結構之後， 並沒有表示出購買的意向，看到這個情形，幾個中介立刻又推薦手中其他的房源。
溫州市某二手房中介工作人員：我們去另一個地方。我這裡還有房子。
幾位中介都告訴記者，溫州今年的二手房交易市場，受到沖擊遠比他們預想的大。
溫州市二手房中介A：我們的成交包括待客量的話，比以往少瞭很多。幅度大概在50%、60%差不多。然後買賣，我們大概上個月統計瞭一下，也就五、六單。
溫州市二手房中介B：待客量現在基本上下降瞭40%。
溫州的房產中介
資金周轉急賣、白菜價出售、大降價......走在溫州大街上，可以看到多傢房產中介門店打出瞭口氣誇張的廣告紛紛拋房。記者來到京都城小區， 這裡位於溫州市甌海區三垟濕地公園旁。這裡的中介告訴央視財經《經濟半小時》記者，在2009年到2011年，這裡的二手房中介的日子非常好過。
溫州市某二手房中介工作人員：房子都是在二手房門店裡面倒來倒去的，倒來倒去，一個月之後價格就翻瞭一番。
陳鴻，溫州大學房地產研究所高級研究員，1998年開始從事房地產營銷業。是溫州從事房地產營銷業最早的一批人之一，深刻體會瞭溫州房地產終端市場的起起落落；說起當時炒房團的情況，他也是記憶猶新。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：開盤一個月三萬左右，開盤的時候兩萬多。
陳鴻告訴央視財經《經濟半小時》記者，京都城曾經被溫州炒房團搶購投資，在幾年前該小區開盤的時候，購房者的集中投資帶動瞭溫州市民的炒房熱，購房者中投資的比例非常大，到現在也能夠看出一些端倪。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：你看那前面那棟樓裡纏著紅色的，掛這衣服的都已經有人入住瞭。
央視財經《經濟半小時》記者：就是說明入住率低是吧？
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：這個算是入住率比較低的這種情況瞭。
央視財經《經濟半小時》記者：原因是什麼？
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：都是因為這些炒房人，投資者。
陳鴻說，即便如此，在2011年前出手的投資客依然賺的盆滿缽滿。但是，緊隨9·29樓市二次調控之後，溫州市也發佈瞭新一輪的調控政策， 限貸令、限購令、加息、預售資金監管等調控措施讓溫州樓市波瀾不斷。此後，溫州房價出現瞭29個月的持續下降，現在這裡的價格也從最高的四五萬，降到現在的兩萬左右。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：你看二手房的這些都基本上是這個價格。二手房中介門口都寫著，五樓的還兩萬三。
二手房中介門外的廣告牌
原本火熱的二手房中介，現在也變得冷冷清清。同樣的，這裡的房源廣告牌上也寫著急售等字樣。不過來這裡真正購買的看房者，也沒有幾個。
央視財經《經濟半小時》記者：真正成交的房子呢？
溫州市二手房中介：真正成交的房子比較少，都是過來看一看的。
這位小夥子告訴我們，由於生意慘淡，原本年底會出現的旺季，今年也不再出現。
溫州市二手房中介：高的時候這裡能賣到4萬、5萬每平方米的價格。那時候炒房的時候。現在的房價兩萬二、兩萬三吧。均價大概都這個樣子。
央視財經《經濟半小時》記者：房價的趨勢是上升的還是下降的？
溫州市二手房中介：這個趨勢的話，今年年底的話它應該是下降，
一位炒房的阿姨告訴央視財經《經濟半小時》的記者很多炒房客手裡都有好幾套房子。
央視財經《經濟半小時》記者：賣不出去？那他們怎麼辦？都砸到手裡瞭。
溫州炒房客：房地產市場總會好起來的。
這位阿姨雖然嘴上說著會好起來，但她最近也為房子賣不出去而著急上火。眼瞅著房價一路下滑，她甚至把自己的房子，每平米的售價開到2萬以下，這已經遠低於附近的房源普遍的均價，這樣做就是為瞭能夠盡快把房子賣出去，
溫州炒房客：原來四萬三買的房子。
央視財經《經濟半小時》記者：現在最低房價一萬九瞭？
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：房價一定最低不止一萬九瞭。
這位阿姨之所以開出比周邊房源更低的價格，是為瞭吸引購房者的註意。不過即使寫著一萬九每平米，還不是最終的成交價。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：就寫價格僅供參考。
溫州炒房客：你說賣兩萬他們就要一萬九買，你這寫一萬九賣他就要一萬八買。買房的人說瞭算。
在2010年，這些房源寫明"急售"，大多是因為房東在其他領域資金困頓而選擇賣房救急，可以說是個別現象，而現在則成為普遍現象。溫州房價下跌的同時，二手房的成交量也在急劇萎縮。2013年，溫州市區二手房成交量甚至創下瞭近年來的新低。
溫州炒房客：房子好賣的時候大傢都是存折帶在身上。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：覺得房子好就立馬付定金。
中梁地產集團市場營銷部總裁嚴加華：2010二手房的成交量是一手房成交量的5.7倍。到瞭2013年，比值關系已經到瞭1.4。
溫州平安宜居房產營銷有限公司董事長薑毅：原來溫州的房市一直以來，都是賣方市場變化，現在逐步進入一個買方市場變化。就是說溢價話語權，基本上在買方的這邊進行溢價的比例比較多一些。
央視財經《經濟半小時》記者：前幾年溫州的房地產炒房還是比較多，對於沒有出手二手房的那些人，他們現在情況怎麼樣？
溫州平安宜居房產營銷有限公司董事長薑毅：最慘的有局部把房產質押給銀行，或者質押給債權人。
這幾年，溫州人把大量的資金都投到房地產中，而且還成百上千億地帶出去，到外地炒樓 。溫州曾經高企的房價就是因為大量實業資本和金融資本合力催生的，但是這樣的模式一旦遭遇資金鏈斷裂，就容易形成多米諾骨牌效應，從節目中我們看到，在二手房市場，買賣雙方的市場地位已經發生變化，那麼溫州的一手房市場現狀又出現瞭什麼特征呢？
以價換量，一手房市場一片繁榮
為瞭瞭解一手房市場的具體情況，央視財經《經濟半小時》記者跟隨專傢沿著溫州新開的樓盤進行瞭走訪，央視財經《經濟半小時》記者發現，一直到2013年以前，溫州的房地產商的日子過得並不難，以價換量是溫州很多房地產開發企業采取的策略。
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：這個樓盤我們分成兩期開，每期當天就銷售完畢瞭清盤瞭，那時候銷售情況還是很好的。
柳海濱告訴央視財經《經濟半小時》記者，甌海華鴻中央公園一期二期已經銷售一空，2013年9月24日，三期開盤當天，也是全部清盤。銷售現場也是異常火爆。
購房者楊強容：當時買房子的時候相當火爆，第一次推出來的時候，反正市場上都擠爆瞭。有好多人為瞭想買這個房子，拿瞭很多誠意金。
央視財經《經濟半小時》記者：交多少誠意金？
購房者楊強容：誠意金好象是20萬。
楊強榮回憶起當時的購房現場還是記憶猶新，當時的售樓處擠瞭上千人，他告訴最我們吸引人的還是這裡的價格。
央視財經《經濟半小時》記者：同期這邊房價是2萬，那邊的房子是多少錢。
購房者楊強容：3、4萬左右。
央視財經《經濟半小時》記者：三四萬差不多少個一半左右？
購房者楊強容：少個一半左右。
原本打算購買高層的楊強榮，最終也隻買到瞭6層的一個戶型，雖然不是自己滿意的，但是他還是趕緊購買瞭下來。
購房者楊強容：當時買的時候沒有餘地讓你選，這麼多人你能搖到號就可以瞭。
華鴻地產的副總經理柳海濱告訴我們，他們這個樓盤的價格，一直是隨行就市，吸引瞭大批的購房者。
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：這個樓盤賣20300元，這個樓盤賣19500元，往後走賣瞭一萬八，然後相對這邊來說一萬七，然後就是說再過來一點那邊也有，那邊是柏林公館賣1.5萬。
除瞭價格之外，他們在房屋的結構上也做瞭很大的調整。
一手房市場轉向小戶型
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：我們做剛需盤都是90平米，到140、160平米，大部分90平米多為主。所以說那時候的這個盤銷售量是很好。
這裡的單價跟主城區鹿城區相比，下降瞭一半，加上房屋面積的控制，使得總價低於200萬，這個策略的調整使得他們2013年的銷售業績非常好。而這也堅定瞭他們繼續拿地的決心。
正在建設中的新樓盤
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：：我們2013年12月份連續拿瞭兩塊地，我們是1.6萬的樓面價拿的地。我們對整個溫州市鹿城區還是很有信心的，又拿到瞭一塊9.3個億的樓盤。
溫州房價連續29個月的下降，華鴻地產卻拿出9.3個億拿地，難道他們真的不擔心公司可能陷入困局嗎？
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：其實我們對自己做房產，還是很有信心的。
央視財經《經濟半小時》記者：信心來源於哪兒？
溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：前一段時間非理性的泡沫去瞭之後，我覺得是跌跌更健康，現在基本上已經回歸合理瞭。
對於2014年的市場前景看好的不止華鴻地產。2013年銷售業績不錯的中梁地產也同樣如此。
中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：房價下來十個點，需求會放大50%。就是用10%換50%。
央視財經《經濟半小時》記者：雖然房價下降瞭，但是交易成交的總價值反而上升瞭？
中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：跟做生意一樣，薄利多銷，
溫州的房地產開發企業普遍采取以價換量的政策。而這個策略也使得2013年，溫州的新房成交套數直線上升。
中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：我們今年整體的話，溫州溫州市區三個區差不多成交13000套房子。這個基本上是超過前兩三年的銷售總額。整體的總銷金額差不多在270、280億左右。
從2012年開始的價格戰一直蔓延至今，為瞭沖量，在售樓盤與即將上市樓盤不斷推出優惠措施，價格戰進入白熱化階段。而最為激烈的莫過於萬科·龍灣花園13800元/平方米起價，同時推出瞭五重優惠信息，價格從一期精裝均價29500元/平方米到二期的均價21000元/平方米，擠壓著龍灣中心區樓盤的價格空間，即將上市的綠城·海棠灣(樓盤資料 業主論壇) 四期、瑤溪·新天地等項目聞訊後紛紛改變銷售策略，推出優惠措施。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：這個盤可能是萬科就說是降價的這些樓盤裡面為數不多的其中一個。
央視財經《經濟半小時》記者：全國范圍內都很少？
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：很少。
為瞭賣出去，回籠資金，萬科在溫州的樓盤，也不得不降價銷售。2010年底，萬科以23億元的土地總價競得龍灣花園項目，折合樓面均價價為12749元/平方米。相對於1.3萬元至2萬元的售價，如果加上建房、稅收、營銷等各項成本，該樓盤每平方米房屋的平均成本或將接近並超過售價。
盡管房價持續走低，一些開發商卻依然充滿拿地熱情，那麼現在的溫州樓市，其中的風險和機遇又該如何判斷呢？根據國傢統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，截止到2013年12月，溫州房價已連續下跌29個月，是名單裡唯一全年房價同比下跌城市。一些人認為，溫州是個相對封閉的市場，對全國房地產調控不具有借鑒意義。然而也有人認為，溫州"樣本"足以敲響警鐘，在投機性交易推高房價的大背景下，溫州房價10多年的大起大落，對於全國樓市有著深刻的樣本意義。
限購令出臺擠壓樓市泡沫，房價大規模下跌
國傢統計局公佈的數據顯示，2013年1月份，70個大中城市中溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位；2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，持續領跌全國。2012年，溫州是全國幾大城市中房價降幅最大的城市，2013年溫州樓市下跌的趨勢仍在延續。那麼這一輪持續下跌，受此影響最大的是誰呢？
林育，是一傢綜合性大型房地產專業品牌機構-溫州泰和地產聯合機構總裁，自2001年開始在全國35個城市服務過70多個房產項目。對此，他感受頗深。
泰和地產聯合機構總裁林育：以前一字頭開始的房價在溫州不可能出現。我們現在很多的有品質感的房源起價9999元，4個9，在溫州歷史上是沒有出現的，但是現在一些高檔的樓盤中出現。
溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：很多開發商都是以前拿過來的地，他們現在逃出來，因為如果不割肉保命的話，可能會全軍覆沒。
陳騫告訴我們， 溫州的樓市會出現這麼長時間的下跌，和當初溫州的房開企業的開發模式有很大的關系，當初很多企業都是建豪宅，自然價格也就高。
溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：以前他們買不起的，都大的，最少也就兩三百平方的，那沒辦法。
央視財經《經濟半小時》記者：當時開發商從哪個角度考慮？
溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：當時是土豪的想法，覺得房子越大越好，
陳騫告訴記者，2011年是溫州房價最高的時候，像"錦玉園"這樣的高端豪宅是投資者的香餑餑，一手房根本拿不到，炒房也隻能炒二手房。不過現在這裡的二手房價已經從巔峰時的每平方米9萬元降到瞭4萬多元。這一輪的高臺跳水，也使得開發商越來越回顧理性。2013年新出的樓盤，幾乎都是以剛性需求的盤為主，面積也在90到140平米之間。
泰和地產聯合機構總裁林育：2012年以前都是做大戶型，所以處處都是豪宅，現在產品結構，沒有開發商盯住豪宅，都是盯住剛需市場跟首套房改善客群，所以它的產品都是小戶型、低總價、低首付的產品。
再加上溫州樓市的限購政策，使得炒房客無法操作。
泰和地產聯合機構總裁林育：溫州限購是全國最嚴格的限購，非常嚴格，還有一個現代的雙重壓力，讓炒房者全部退出市場。
林育告訴我們，除瞭宏觀調控之外，導致溫州樓市價格下滑的原因最主要的就是區域結構的變化。原來溫州的樓盤隻是在主城區鹿城區，如今的樓盤多在溫州的兩個郊區：龍灣區和甌海區。
泰和地產聯合機構總裁林育：現在是其他區域又沒有怎麼開發，現在是其他區域，鹿城區的地供應的少，其他區域很大，很大以後，區域遠瞭以後，區域的價格地價很低，再加上開發商現在整個推廣速度要求要快，所以融資成本包括財務成本都在降低，降低以後它可以把優惠直接反映到房價裡面去。
溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：溫州房地產這一年的下跌，應該說是溫州嚴格執行我們國傢的房地產的宏觀調整政策的一個理性的回歸，應該說前些年我們的溫州的房地產在投機，在炒作的背景下面，出現瞭一些虛高，泡沫的成份。
戴旭強表示，溫州的樓市確實下降瞭，且幅度也不算小。
溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：據我們的統計數據比，大概相差三四十個點左右，也就是目前的價格比當時的價格可能降瞭三層左右。
不過即便如此，目前溫州的樓市均價還在全國排名第八，那麼對於一個三線城市來說，這仍然是一個非常高的排名，對此，戴旭強表示，政府部分依然會堅持國傢的房地產調控政策不動搖。
溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：溫州對於房地產就是嚴格的執行國傢對房地產的宏觀調控政策，比如說限購，我們就是實打實的執行，不打一點折扣，而且前些年我們在執行國傢政策的過程中，可能會執行的比國傢更加嚴格。
那麼在溫州大的宏觀背景不變的情況下，記者註意到一個數據，就是溫州的土地供應量呈現出一個幾何式增長。
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：在土地供應方面，2013年就說是整個土地供應就說是鹿城、龍灣、甌海這三個區包括兩個歐緘口新區以及生態園區，總共有3461畝土地順利成交，非常大的一個量。
中梁地產集團市場營銷部總裁嚴加華：2013年差不多拍的土地出浪，差不多可見房，上面的住宅大概在600萬房。600萬房現在是什麼樣，前6年加起來就是有今年的一年多。
溫州有句俗話：七山二水一分田，而這直接導致溫州房地產市場的土地供應量一直偏低，而過去的高房價跟土地供應稀少、競爭不激烈等因素密不可分。而隨著2013政府土地供應力度加大，在供需平衡上，也可以對房價起到一定的抑制作用。綜合多種因素，對於2014年的溫州樓市走勢，專傢們也給出瞭自己的預測。
溫州的七山二水一分田
溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：我覺得起碼得房價還得有45個月到50個月的下跌。
中梁地產集團市場營銷部總裁嚴加華：我覺得一直到2014年6月份，我覺得還有5個點以下的這種下降的空間。
半小時觀察： 實體經濟是經濟發展的根本
從節目中我們看到， 溫州樓市目前面臨的問題主要是實體經濟和投融資體制瓶頸問題。近一兩年來，類似原因還導致瞭海南、內蒙的一些地方房價下跌。它們的特點是，投機資金吹大樓市泡沫，企業以實業作為向金融機構貸款的擔保抵押物，獲得資金後不是用於實業的發展，而是大量圈地、蓋房、"炒房"，最終沒有實業支撐的金融市場積累瞭大量泡沫，難以避免泡沫的破滅。溫州這幾年正是由於過度投資房地產而導致實體經濟空心化，進而影響瞭整個經濟社會發展， 因此，發展房屋二胎轉貸利率多少免費諮詢試算好實體經濟，房地產市場才能平穩健康發展，經濟發展過程中的風險才能更小。溫州房地產市場的教訓不僅僅是個案，這對過度依賴房地產的很多城市，都有警示和借鑒意義。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-12/07512604004.shtml
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