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  曾有不少像山姆這樣的地產投資者試圖將這些代表底特律輝煌年代的建築翻新出售,但接盤者寥寥,事實證明,這座城市貶值的速度,比人們想象的更快。

  事實上,底特律的房價看似白菜價,但其背後隱含瞭許多高於房價本身的隱性成本,底特律市的房子多是木頭建的,且修建年代較早,後續的維修成本很高,買下這樣的房子,維修費可能是房價的幾倍。底特律的房產稅也不低,大約是估價的2%~4%,有些房屋一年的房產稅可能要上千美元。作為房產稅憑據的房屋估值,一般卻由政府評估,政府估價一般相對較高。花1000美元買的房子,政府都可能估價30萬美元,因而房產稅自然就成瞭一筆不小的費用。

  如今底特律市區的中心地帶--伍德沃得大街周圍6個街區的范圍內已經成為城市探險者眼中最具誘惑力的地方。一位城市探險者在博客中寫道:"在底特律長大,你整天看見這些被木板封死、被柵欄圍著的建築物,雖然沒有生氣,但對裡邊的世界你仍然會充滿瞭好奇。"

  那些標價1~100美元/平方米出售的空屋,已然成瞭底特律房屋交易市場上最炙手可熱的房源。但最終的買主裡,卻極少有美國本地人,這也是讓肖恩最為頭疼的事情。外國的購房者幾乎無法在美國申請貸款,即便申請到貸款,利息也比本地人高得多。而這些廉價房有相當一部分是銀行放出的止贖房,買傢購買後還需繳清各種此前拖欠的稅費。但對於這些,海外委托人卻知之甚少,肖恩就遇到不少海外的委托人購房合同簽瞭幾天就變卦的。

  在諸多購房隱性成本之中,海外購房者往往最容易忽略的,還有當地美國人最為看重的居住成本,在底特律,13英裡以內的市區全是貧窮的區域,安全差、環境亂,即便不是自住,買下作為投資,其升值潛力也會為這個街區所拖累;而13英裡以外的許多衛星城環境卻不錯,房價也不比美國其他繁榮地區的平均房價低。

  房土融建融雲林斗六土融建融產中介人肖恩最近的手機都快被打爆瞭,以前他從沒有接到如此多來自外州的委托人打來的電話。而最近兩個月以來,他接待的80%的委托人都來自外州,甚至許多來自亞洲、南美和阿拉伯地區,讓肖恩百思不解的是,如今底特律的房價比過去幾年也便宜不瞭多少,甚至官方的數據還漲瞭0.7%,但買的人卻一夜間倍增瞭。

  曾有不少像山姆這樣的地產投資者試圖將這些代表底特律輝煌年代的建築翻新出售,但接盤者寥寥,事實證明,這座城市貶值的速度,比人們想象的更快。



  在過去的這半年裡,山姆曾將它們重新裝潢並改裝成公寓樓,租給在市區上班的青年人,但至今的入住率不到六成,而這一數字尚數可觀,如今底特律市中心寫字樓的空置率已經高達56%,照山姆的話說,新建樓盤的速度追不上人口流失的速度。

  山姆·卡明斯曾是最篤信底特律樓市能翻盤的投資商中的一個。他是紐約一傢房地產投資公司的經理,半年前相中位於底特律中心城區的幾座棄置的辦公樓,那時美國樓市有回暖的苗頭,底特律的房價又值低谷,山姆連價格都沒商量,爽快地入手。而到瞭最近,他又急著想將這幾座樓出手,最終以低於原價20%的價格成交。

  近30年間,底特律流失瞭超過100多萬居民--占其人口總數的一大半,尤其是上世紀60年代美國民權運動引發的種族對立,令當地白人有產階級逃離到郊區,商業市場也隨之流失,這縮小瞭底特律的城市稅收基礎。而近年來汽車重鎮地位的喪失,也令底特律的失業率節節攀升,市中心成片的摩天大樓、工廠和住宅荒廢,晚上市內的街燈甚至都不能全部亮起來。而如今這一趨勢還在繼續,根據CBS(哥倫比亞廣播公司)的報道,在過去29個月的時間裡,盡管陸續有70多傢公司在底特律市中心開設新辦公點,但去年寫字樓的空置率仍回落瞭0.7%個百分點。

  這些被廢置的城市建築中,包括哈德遜百貨商店--曾經是全美最大的百貨商店。要拆除這些巨大建築物的費用也是驚人的,甚至超過1000萬美元,因此許多建築就被空置下來,有些甚至已經廢棄瞭超過30年。

  據美國房地產協會最新的統計數據,底特律樓市仍有25%的需求缺口,而這些需求,卻主要集中於底特律郊區的衛星城,這些衛星城基礎設施完備,社區和諧。如果說,它們才是底特律的明天,那麼今天底特律市區的投資者們,瞄準的便是一個錯誤的市場。

  也是直到最近,底特律樓市才一躍又成為美國房地產市場的熱門話題。如今,1~100美元/平方米的房屋銷售廣告,在底特律沉寂已久的住宅市場上顯得格外搶眼。但房地產業界的明白人都知道,這廣告的主要對象並不是本地美國人。

  在肖恩接待的委托人中,也有許多來自美國本土的房產投資商,在過去一年的時間裡,一位來自加州的委托人就花費瞭500萬美元(約合3100萬元人民幣)在底特律近郊購買瞭1000多所房產。也有不少人一出手就購下幾十處甚至上百處房產,但他們大多數將其再翻倍轉賣給來自世界各地的投機商。

  而在中心街區外圍的12個住宅街區,也在過去的十多年裡飛快凋零。白人和受過教育的黑人不斷搬往更遠的郊區和衛星城,在這些離去的身影背後,留下瞭一個充滿止贖房屋、高犯罪率、難以提供基本服務和履行養老金義務的城市。2012年,底特律因為這諸多負面因素,被《福佈斯》評為"美國最悲慘城市"。

  隱藏的購房成本

  事實上,底特律的房價看似白菜價,但其背後隱含瞭許多高於房價本身的隱性成本,對於那些外來的購房者而言,有能力去抄底,也的確不等於有能力在底特律生活下去。

  早在十年前,底特律中心街區的"鬼城"就以其白菜價而聞名,如今,這一蕭條氣象已經蔓延至市中心方圓十二英裡的地段,對政府失望的原住民們成批棄房出走,大方地將城市交給瞭外來的購樓者。而這些前來"撿便宜"的"幸運兒"們,他們面對的又是怎樣一個城市和未來?

  這是在經歷瞭數十年的衰亡之後,汽車重鎮底特律今日最新的圖景,這個對於美國工業有裡程碑意義的城市,已經走到瞭破產邊緣。美國最具影響力的博客新聞網站赫芬頓郵報(Huffington Post)此前曾登載瞭一組照片,反映底特律這個城市的衰敗景象。這組照片在網上引起瞭轟動,創下瞭20.5萬人次評論的紀錄。但這或許不足為奇,觸目驚心的照片背後,也直擊瞭當代美國的一大焦慮:工業衰落。

  事實上,底特律市區近十年的樓市一直低迷,美國媒體在2008年金融危機期間就曾登出瞭底特律1美元售樓的大幅圖片,而在過去的八個月間,美國樓市持續升溫,有望成為美國當前經濟新的增長極,紐約、鳳凰城和加州灣區的上空都飄溢著刺激樓市的輿論。美國《商業周刊》就曾撰文分析,借著這股東風,令那些對美國經濟重燃信心的國際投資者重新註資美國樓市,並不是沒有可能。這其中房價最為低廉的底特律,則優先得到瞭更多關註。

土融南投集集土融美國底特律售房跳樓價陷阱貶值速度超想象

內容來自sina新聞

  "1~100美元,便可以買走一套房子",這是汽車城底特律打出的最新廣告語。向來嗅覺靈敏的亞洲投資者們早已聞風而動,抄底大軍轉眼即至。

  對於那些外來的購房者而言,有能力去抄底,也的確不等於有能力在底特律生活下去。底特律市區如今已為黑幫所盤踞,槍支泛濫,毒品交易橫行,當地人在大街上開車從來不開窗戶,且非紅燈不停。曾有媒體報道,底特律許多業主購買房屋後難以容忍街區環境,因此在購買房屋保險後故意縱火燒毀自傢房屋,拿到保險金便逃離城市,而廢棄的房屋因此又成為一個流浪漢的容身之地。

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  谷底的城市

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-24/08251973472.shtml
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