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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-24/09452119471.shtml

  新浪樂居深度報道記者 董文艷/文

  許世壇：我認為，目前房地產企業的開發速度一定要快；但在快的同時，平衡感也很重要。

  4月19日晚上十點，福州近郊，世茂集團董事局副主席許世壇對記者說。在去年銷售近461億後，這句坦誠之言讓今年一季度已完成全年550億銷售目標四分之一的世茂集團顯得格外淡定。

  談到行業中我們的學習榜樣，我跟你說說現在很多上市企業PE低的問題。我最近剛剛去完歐洲，去見我們的投資者，在過去的兩星期，我們的股票市值漲瞭一百多億元，投資者對我們還是很有信心的，在歐洲我也跟他們開玩笑，我說，實際上中國內地的房地產公司，在香港上市的PE都很低，PE低就代表你的估值不高，你不太值錢，實際上我自己很認可他們的品牌。但是，我說國內的民營發展商就應該低PE，我們就應該不值錢。當然我不覺得我們會破產，或者是有很大的調控壓力，實際上沒有一傢大的企業，真正出現經營問題，但為什麼PE低呢？是因為我們的持續性不夠。很多民營企業，可能前幾年它做的好，可過兩年業績就下來瞭，另外一個又上去瞭，既然不穩定，PE肯定低。

作為被培養的二代接班人，許世壇坦言公司還有一大堆問題，但最開心的是和團隊一起制定戰略目標

  實際上，房地產業不可能永遠保持一個很高的利潤率，持續的高利潤率，是不合理的，也是不健康的。2012年，世茂利潤率有所降低，這跟世茂的定位有緊密聯系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加貼近市場，產品中剛需、剛改型產品比例高達76%。2012年世茂的毛利率是在33.5%，今年，我們有信心回升到35-36%。我不希望高過這個比例。未來，我們希望周轉率能夠繼續提升，把利潤率穩定保持在一個合理水平。

  2013年以來，世茂在杭州獲得兩個位置優越地塊；在寧波獲得兩個地塊，分別位於一環和二環；在蘇州30多億獲得的兩塊地，今年也將實現銷售。全年長三角區域將完成預定目標的40%。福建今年將會貢獻25%。以上這兩個重要區域業績總量就會接近70%。除此以外，世茂在西部、環渤海、東北、中部還會有項目推出，可以有效支撐今年業績。

  新浪樂居：目前，很多房企為應對調控大勢選擇高周轉，為瞭速度犧牲一些利潤，對此你怎麼看？在速度和利潤上，世茂會有怎樣的選擇偏好？  

  至於二代接班人的身份，我沒有太考慮這個問題，我希望是和我的團隊一起成長，而且我也很享受我們在一起成長的過程。在變革中，我們在一起制定公司戰略目標，說到公司的問題一大堆，我很開心，我們的團隊也很開心。當一個企業每年增長都是40%、50%的時候，大傢都可以坐下來談問題。就像外界都在說中國現在有很多問題，實際上在發展這麼快的國傢沒有問題才奇怪，我想他們根本不瞭解中國，隻要去做改變就好瞭，重要的是持續發展。

  "說實話，我們前幾年的產品質量不是非常好。"  

  許世壇：去年我們已經完成瞭整個改革的重要一步，很多人說，第一年實施瞭，你業績很好，銷售增加瞭，負債跌瞭，是不是就結束瞭？實際上一個大的改革，它的影響是要持續的。今年我們不僅會保持銷售的持續增長，還會有產品的升級換代。我們在研究一些住宅，包括針對宅男、宅女推產品。去年舉辦瞭很多名校大學生活動，瞭解他們夢想中的住宅是什麼樣。推出新產品是下一步重要的工作。

  規模提速的背後，世茂集團正在迎來自己的2.0時代。在采訪中，許世壇向記者講述瞭世茂依托大城市周邊小城市的佈局。他們一改往日大興豪宅的做法，通過專註中小戶型開發，來應對"國五條"調控壓力。未來，世茂還將繼續提升周轉率，並把利潤率保持在合理水平。

  實際上，我們主要選擇二三線城市佈局，也會考慮一些三四線城市，甚至五線城市。特別是依托大城市周邊的中小城市。還會看市政、配套協同開發，像地鐵、高速路要看地方政府的協調力度。例如，上海市內實際上已經沒有多少土地可以發展，因此，可以看周邊城市，像昆山發展的就很不錯，但昆山爭取瞭10 年，最近才協調好上海地鐵開通進入。

  今年大傢還會看到我們的團隊在方方面面都會有提升，我們是第一傢用SAP的IT軟件系統的企業，這個系統很強大，為它我們投入瞭一個億。

  新浪樂居：現在很多房企都把職業經理人制度當作金科玉律，但馬雲也舉過一個例子，他說遇到熊以後開瞭一槍沒打死，扔槍跑的都是職業經理人。對於曾向同行挖角的世茂來說，你們怎麼避免派系紛爭的風險？

  首先，產品質量不能差，要有能力在速度提高的前提下保證質量。第二，世茂也會根據不同城市的情況，合理地加快周轉速度。世茂每年都設有"最快開盤獎"，2012年我們的"最快開盤獎"的最短周期是將近六個月。

  此外，我們會認真、深入地瞭解一個城市，然後再根據用戶和市場變化，進行產品調整和創新。以前3居和4居戶型，通常都在兩百多平米；現在世茂向經濟型轉變，做瞭很多130、140平米，甚至是90多平米的3居創新戶型。3月份，我們在上海佘山推出創新小別墅產品，類別墅戶型為100多平米，很受歡迎，開盤以來銷售超過10億元。

  新浪樂居：世茂業績沖刺與加速的跡象非常明顯，去年達到461億元，今年銷售目標達到550億元，你們的底氣在哪？本輪調控中，長三角樓市是重災區，世茂選擇聚焦這一區域，你們怎樣實現持續性的增長？

許世壇二代的世茂3.0

  許世壇：2013年第1季度，世茂完成業績137億，已完成全年550億銷售指標的25%。考慮到今年世茂推盤量最多月份是在6、9、10月，按照目前形勢，我們完全有信心達到今年的業績目標。

  許世壇還談及上市企業PE低的現狀，"重要的是企業持續的業績增長，我們要銷售多一點，周轉快一點。"他說。

  新浪樂居：經歷瞭去年的變革之後，你們的業績有很大的提升。具體來說，未來世茂還將做哪些變革？作為被培養的二代接班人，在這個變革過程中，你個人最大的心得是什麼？  

  在過去的一月裡，許世壇剛剛結束瞭一輪面對投資者的宣講之旅，顯然，他講述的是自己而非他父親領導下的世茂房地產。自3月18日至4月23日，世茂房地產的股價自12.3港元一路上揚，最高至17港元，一月之內，公司市值大漲至少160億港元。市場會對世茂2.0更有信心麼？

  另外，我們的產品質量也在持續提高。說實話，我們前幾年的產品質量不是非常好，但我們不是開玩笑的企業，也不是隻是做一次的企業，要長久發展就要負起責任。前幾個月開會，我還聽說有個樓盤都交瞭房三四年瞭，還有大面積的漏水，實際上如果交房超過兩年我們就沒責任，我也把承包商的錢都付清瞭，但是最後我們還是決定花幾千萬全部修。

  

  除此之外，圍繞產品質量、產品升級、團隊建設的世茂轉變正在展開。作為被培養的二代接班人，許世壇坦言公司還有一大堆問題，但最開心的是和團隊一起制定戰略目標。面對記者對於世茂派系紛爭、如何留住人才的質疑，許沒有正面回答。但他已打算每半年就為辛苦的營銷人員放幾天假。在管理上他亦公佈瞭自己的底線："最不能容忍重復犯錯。"

  世茂深耕長三角，像上海、杭州、寧波、南京、蘇州等這些世茂戰略佈局的重點城市，都是經濟實力雄厚，產業資源豐富的。且大部分城市人口都在增長，外來人口眾多，剛性需求很高。比如上海，它是全國唯一既有房產稅又實行限購政策的城市。盡管如此，我們做過研究，上海每年都有20萬以上的夫婦結婚，其中大約百分之六七十都會買房。另外，這些城市都有很好的醫療和教育資源，很多外來人都希望在這裡定居。

  許世壇：留住優秀的團隊，就要把他們當成一傢人。舉幾個例子，我這兩天一直都在做培訓，實際上我也有導師，我們高管也有導師，並且做到高管後，讀MBA、博士都免費。這兩天培訓，我們在研究世茂的戰略，要討論、PK，我們還讓高管繼續跟其他的同事溝通，因為這銀行二胎代償是大傢的東西。除瞭股權激勵之外，還有很多激勵機制。

  這次在飛機上，我跟蔡雪梅總說，公司的營銷同事都做得很辛苦，蔡總問我以後是不是可以讓他們每半年都能有三四天去休息一下，完全不參與工作，公司給他們報銷所有費用。我認為這個建議非常好，我想有傢庭的還可以請上他們的傢人一起，不要這麼摳，跟傢庭團聚也是一個很好的調節自己的工具。把員工變成一傢人、一分子，用心很重要，僅僅靠說我們很有凝聚力是不夠的，關鍵是有沒有真的把他們當成一傢人，有沒有去維護這種關系。現在有中國夢，我們不僅在一起制定規劃，將來還會一起去做世茂夢。這一塊會持續去做好。  房屋二胎是什麼意思怎麼貸款比較會過件

  新浪樂居：即將邁入500億元規模的世茂如何看待自己在行業中的位置，你們區別於其他房企的特點是什麼？在你看來，市場上哪個企業是世茂的榜樣？

  許世壇：世茂有一個非常清晰的定位，希望做行業的引領者。不僅是住宅，今後還要在商業地產、旅遊地產、產業地產等其他方面引領行業。像十年前，我們就在上海投三百多米的高樓，現在有深坑酒店，我們會持續創新。我想世茂最大的特點就是，我們願意學習，還願意讓員工去學習，我也接受他們犯錯，犯錯也很好，你從犯錯中學習，但我最不能接受的是重復犯錯。

內容來自sina新聞

  哪幾傢房企業績最穩定呢？我看到的是萬科與中海，所以他們的PE就高一點，當然萬科很不幸，它在A股上市，我估計它在H股上市市值會高一些，當然也不都怪A股，也有它自己的問題。不過，萬科跟中海的持續性是最好的。所以世茂也會用我們持續的業績增長來證明給市場看，我們也是有持續性的企業，雖然我們希望每年都是40%、50%的增長，但是我們也看重風險控制，會把負債率控制在60%左右。世茂還做瞭很多酒店、商業，都是不賣的，在這種情況下，要維持這麼低的負債率，就證明我要銷售多一點，周轉要快一點，對此我很有信心。

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