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  事實上,當時業內測算金茂府預售均價至少需要到2.5萬元/平方米才有利潤,但金茂府一期均價4.5萬元/平方米,遠遠超出人們的預期,利潤空間也遠超出當時人們的預計。

  本報記者 趙普 北京報道

  地王利潤真相

  "算上建安成本、稅費等相關費用,總成本算到30000元/平方米已然不低,估算下來,可以說金茂府項目的獲利空間已經達到100%。"一位業內人士表示。

  進擊中的樓市 沈城樓盤一邊漲價賺錢一邊降價跑量

  今年4月份以來,北京土地市場屢現地王,將未來的預期售價不斷推高。先是4、5月份兩進通州臺湖的泰禾集團成功將北京南六環的地價推到1.9萬元/平方 米,實現地價超房價,業內預計未來售價超3.5萬才有微利;而後,南三環夏傢胡同地塊、東北五環外的孫河組團地塊,分別憑借4萬~5萬元的成交樓面價,將 這兩個地區的未來預期售價提升到6萬到8萬元/平方米;而融創在8月、9月連奪的亦莊、農展館兩地王,由於樓面價分別高達2.8萬元/平方米和7.3萬元 /平方米,使兩幅地塊的預計未來售價分別達到5萬元/平方米和15萬元/平方米。

    "地皮也夠賺一筆"

內容來自sina新聞

  沈上周258個樓盤有成交 最高價萬科春河裡17978元

  房產稅試點擴容 沈陽或在列

  "現在的北京樓市,不是開發商規劃做什麼產品,而是土地市場推著開發商隻能做高端產品才有獲利空間。"當談到北京今年以來出現的幾個著名地王時,北京世茂地產一位銷售主管對《華夏時報》記者表示。

業內稱地王做豪宅利潤空間達100% 地皮也夠賺一筆

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  以廣渠路的金茂府為例。2009年6月30日中化方興以40.6億的總價拿下廣渠路15號地,扣除15000平米的廉租房面積,樓面價折合15320元/平方米,而目前金茂府的銷售均價高達60000元/平方米,約超過當年樓面價4倍。

  然而,當地王項目未來售價朝著15萬每平方米甚至20萬每平方米的方向發展的時候,開發商的利潤是否真能實現?

  有業內人士表示,即使不考慮地價推高房價給中化方興帶來的獲利空間,即便是地皮價格,中化方興短短半年左右時間就升值瞭1.6萬元/平方米左右。

  同樣的一幕也在房山上演。

    做高端豪宅的利潤空間有多大?

  進擊的樓市 沈陽上周一項目開盤倆小時賣1.5億

  "從拿地到開盤,最快的時間是9個多月,因為中間要報批工程規劃、搭建售樓處等等事項,主要是在政策平穩期推貨,對保證銷售的順利進行作用很大。"上述世茂地產銷售主管則告訴記者。

  上述世茂銷售主管告訴記者,世茂地產在房山的項目即將入市,當時拿地的樓面價約為1萬多元每平方米,但上個月,毗鄰他們地塊的另一宗地塊出讓,樓面價約2.3萬元每平米,"光地皮我們就賺瞭1萬元/平方米。"

  房貸二胎銀行  不擔憂未來調控政策

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08182426086.shtml

  上述世茂銷售主管告訴記者,一般來說,其售價約為樓面價的1.7倍到3倍之間,而高端住宅產品的溢價空間要高於這個數據,具體每個項目情況不同,"但可以肯定的是其利潤空間遠大於普通住宅,這一點開發商都有信心。"

  "高端產品的優勢在於後期上調價格空間較大,一旦住宅產品戶型、質量、地段得到認可,每平方米價格上調1萬~2萬對高端購買群體來說購買壓力沒那麼大,但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米,市場都很敏感。"我愛我傢一位市場研究員對記者表示。

  進擊的樓市之沈陽戰場 狠字當頭優惠最低至92折

  "現在的土地市場太瘋狂瞭,別說後期推出的產品價格,就是地皮價格也夠賺一筆的。"上述世茂銷售主管認為,現在的北京土地市場,就是同一區域之內,後期 推出的地塊價格肯定高於前期土地價格,這種局勢下,即使現在要求配建保障房等相關配套,但短期內也難以改變地價層層推高房價的局面。

  該銷售主管曾親自對亦莊、房山等掛牌地塊進行實地調查,當時對亦莊地塊的勘察結果是可接受樓面價在1.5萬元/平方米左右,最高不高於2萬元,但後來的融創、葛洲壩聯合體拍出瞭2.8萬元/平方米的單價地王,讓這位主管認為"略顯瘋狂"。

  融創、葛洲壩這一聯合體的舉動,直接帶動地塊周邊項目售價破3萬,如林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米左右調到3.5萬元/平方米,君安國際則 售價調到瞭3.2萬元/平方米。而中化方興今年1月在亦莊拿下的一幅地塊即將在今年下半年入市,其樓面成本價約11730元/平方米,業界預計,中化方興 亦莊項目的銷售價格將在4萬元/平方米左右。

  推薦:

  自4月份以來,北京土地市場不斷地延續著地王神話,有開發商人士笑稱,在北京已經沒有地王之說,因為每新出一塊地總會成為或區域、或單價的"地王"。

  樂居獨傢:沈陽房價十年 政策變遷房價翻番

  2013沈陽樓市有獎調查:金九能否如期而至

  在地價的強力支持下,開發商對未來的高端產品銷售市場表示預期良好。

  在記者電話采訪的"地王"獲得者中,尚未有人對未來調控政策提出擔憂。

  融創置地內部人士在接受采訪時表示,目前公司正在進行產品規劃、文件報批等事項,但尚未有可以對外公開的信息,而對調控政策的影響目前也不予置評。

  而遠洋地產一位曾操盤高端住宅產品的項目總監對記者表示,現在開發商的節奏都比以前要快,即使是做高端產品也不會拖太長時間,隻要開盤,後面價格的調整事宜都比較好做。

  沈陽居民傢庭8年半收入能買套房

  事實上,這位銷售主管對調控政策的影響很是樂觀,他認為最主要的還是市場環境對銷售影響最大。"並不是所有地王都能支撐起豪宅。例如融創8月份拿下的亦 莊區域地王做高端產品的風險就比較大,亦莊地區主要是工業區,承載的購房需求更多的還是剛性需求,且南城區域仍然不是北京重點發展區域,房價提升空間有 限。"

  而對於農展館、孫河等地塊,這位做過勘地調查的主管則認為,有足夠市場支撐未來售價。據瞭解,目前農展館地塊周邊多為老舊二手房,均價為4.3萬到5萬元每平米。

  而孫河地塊顯然未來潛力更大。目前,孫河地塊附近在售多為高端別墅產品,如財富公館售價為7000萬元/套,而財富地產王喆董事長透露項目產品仍在升級,日前已經拿出兩棟墅王進行改造,推出中國第一個聯袂城堡墅王。

  北京市規劃委公示的孫河組團控制性詳細規劃顯示,到目前為止,孫河組團還有6塊住宅用地、3塊商業用地沒有出讓。從規劃圖來看,面積比中糧地塊大,有的景觀位置也比中糧地塊好。

  業內認為,如果市場不出現大的波動,其出讓價格將有可能趕超中糧此前獲得的地塊,甚至有超過農展館地塊單價的可能。



    土地推著開發商做高端



  "銷售價為樓面價的1.7-3倍,高端住宅要高於這個數據"

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