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  但另一方面,商品房預售制確實是房地產市場不規范的所有問題的主要源頭。中國政法大學教授趙紅梅認為,它的存在使房地產開發商"作惡"更容易、更方便。中國房地產業協會法律事務專業委員會主任朱樹英認為,我國近年來的商品房銷售,先後出現瞭一系列法律問題和市場操作問題,比如,無預售證就實施預約、預訂,少數開發商囤積房源、哄抬房價,有的開發商在預售中虛假交易,甚至不少地方出現開發商攜巨款潛逃事件等。

  延期交房 預售制度無過?

  自1995年《城市商品房預售管理辦法》實施以來,預售制度走過瞭將近20年的時間,為中國房地產行業發展提供瞭重要的制度支撐。商品房預售制度做出瞭很大的貢獻,同時也出現瞭很大的問題,那麼,預售制度是否會取消?取消將會有何影響?

  中海德銘地產總經理王志濤和煙臺金橋置業營銷部經理吳海波認為,延期交房和預售制度並無太大關聯;而微博昵稱"ID803"則認為,預售制度和延期交房有很大關系。

內容來自sina新聞

業內稱預售制度取消尚待時日(圖片來源:網絡)

  新浪樂居訊(記者 原紅燕)合同交房之日,開發商卻一拖再拖,有些企業幹脆玩起瞭"躲貓貓",最近煙臺多起延期交房的案例被媒體曝光,這也再次將公眾的視線引向商品房預售制度:消費者購買期房,看不到產品,潛在的風險引發一系列法律糾紛,諸多弊端讓商品雲林西螺農地貸款房預售制度再遭質疑。但是,業內人士的看法分成兩派:一種觀點認為,延期交房,預售制度難辭其咎;另一種則剛好相反,認為預售制度和延期交房並無必然聯系。關於預售制度的存廢,業內人士則認為,取消是大勢所趨,隻是時間問題。

  "預售制度如果取消,對開發商的資金實力提出更為嚴格的要求,未來房地產市場將重新洗牌,資金實力薄弱的中小房企將逐漸退出房地產的歷史舞臺,資金雄厚的房企才能站穩腳跟。"王志濤對記者表示,他認為,對於開發商而言將是一個嚴峻的挑戰,對於購房者而言"是個好事","對開發企業和政府職能部門的壓力會比較大。"

  據瞭解,對於商品房預售合同,相關主管部門都會有一個官方推薦文本。官方推薦文本中對於買賣雙方的權利義務的約定基本是平等的,但推薦文本之後都會有一個補充協議,在這個補充協議中,雖然作為買賣雙方的約定認可,項目的法律顧問還是會充分考慮開發商的利益,盡量規避開發商的風險。

  權衡利弊,預售制度究竟是否應該取消,目前取消的條件是否成熟?"預售制度的取消,從長期來看,是未來的趨勢,但是這個過程很漫長,盡管喊瞭很長時間說要取消,但是目前還不具備取消的條件,隻能說還需時日。"王志濤表示。

  可以看出,預售制度是導致延期交房的重要原因,二者並非業內人士所言沒有太大關聯。

  金融專傢易憲容指出,我國的商品房預售制度並沒有讓制度相關的當事人一起分擔預售過程中的風險,而是過多地讓消費者與銀行承擔風險。

  在他們二位看來,延期交房的原因或是資金問題,或是配套建設等等,與預售制度並無太大關聯;而"ID803"則認為,延期交房,預售制度難辭其咎,"延期交房肯定和預售制度有關,現房銷售的話,哪來的合同預期交房?"

  預售制度的存在,在部分業內人士看來,仍很有必要。因為,它一方面使房地產開發主體增多,市場上房源供應量充足,可以有利地保持供需平衡,穩定房價,對開發商而言也可以保證資金融通的需要;另一方面,期房相對於現房價格相對低廉,購房者的選擇較多,確保自己能以較低廉的價款買到商品房。

  商品房預售利弊共存 風險分擔尚不均衡

  據媒體報道,事實上,全國各地有超過80%的房產糾紛是源於預售制度,主要表現在:第一,群體性案件所占比例較大且逐年遞增多;第二,因延遲交房、未辦理產權證書而引發糾紛比例大;第三,新類型案件有所凸顯。

  吳海波稱,"延期交房和預售沒有太大的關系。造成延期交房多數是驗收耽誤時間,同時還有政府配套建設的電力、燃氣、自來水、熱力施工進度緩慢,開發商無法管控造成工程延期,還有開發商對工程進度及計劃制定把控不嚴。"

  不僅如此,預售合同中對於雙方的風險分擔也並不均衡。



  而吳海波則這樣表示,"現在的購房合同多數是站在業主的角度出發,同時也是為瞭保護弱者的利益,現在的網簽合同其實對開發商不利,但很多開發商為瞭規避風險多數在合同附件另行簽訂瞭補充條款。"

  "延期交付的原因有很多,工程進度是一方面,有關部門的驗收也是重要因素,開發商拖欠職能部門的配套費也是一個主要原因,根本原因還是資金問題。"王志濤對樂居記者表示。

  建融屏東高樹建融預售制度取消是大勢所趨 但尚需時日

  延期交房僅僅是商品房預售制度的弊端在一個方面的體現,預售制度的存廢爭議較大還有一些原因,比如,消費者的權利受侵害較為嚴重,表現在諸如,開發商隱瞞重大事實、產權證書糾紛、商品房質量問題等等方面。

  社會要求廢除預售制度的呼聲也比較強烈,比如,2005年8月15日,中國人民銀行發佈房地產金融報告建議:"取消現行房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售";2006年3月,33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。

煙臺現延期交房潮 說話不算數誰是幕後真兇

  持同樣觀點的還有吳海波,"取消預售制度預計會使很大一部分房企倒閉或退出房地產開發行業。"

  屢次出現的延期交房、業主維權的糾紛,到底跟預售制度是否有關聯?延期交房是否是預售制度的弊端的體現?就這個問題,樂居記者采訪瞭幾位業內人士。其中的觀點分為兩派:

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-14/16282251500.shtml

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