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  上市岐路

  "光耀最大的失誤就出自'候鳥'等一系列的高端產品。"克而瑞研究總監林波向南都記者表示,高端產品即便在市場景氣的時候去化速度也是較慢的,而此時光耀又急於擴張,比較冒進,戰略與市場環境明顯不匹配。

  光耀地產有意重組,但死結能否解開?

 &苗栗竹南農地貸款emsp;在光耀地產陷入輿論漩渦時,信托、基金公司也無可避免地牽涉其中。



  從2009年起,光耀集團開始擴張發力,制定瞭"3+X"的戰略佈局,圍繞珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈逐步開展,深耕珠三角區域十餘年,曾連續多年在惠州市場銷量領先。同年12月,光耀集團有限公司通過國傢建設部評審,獲得瞭房地產開發企業一級資質,此後其擴張勢頭愈發猛烈。

  "第一篇曝光光耀資金鏈斷裂的新聞出來,我們已經知道幾個月瞭。"一位房地產基金業人士近日告訴南都記者,"一葉知秋",有基金人士發現光耀地產的賬收不回來,已經意識到這次的問題可能很嚴重。

  光耀地產集團成立於2002年4月,前身為"惠州市光耀實業投資有限公司",主營業務為房地產開發,具有國傢一級房地產開發資質,曾經是"中國房地產百強企業"。

  "光耀地產曾經在2013年聯系我們,希望以每月5分的利息,向民間融資。並且以小區車庫做抵押。這麼高的利率都敢借,可見資金已經緊張到什麼地步。一旦到期未能及時還款,利滾利起來,兩年就要翻番。所以,從2013年年底,一般保守穩健的信托,不敢接光耀地產的融資要求。但中融信托在市場中的風格偏激進。

前期拿地激進、盲目多元化擴張、資信不太好、貸款受限的中小企業最容易受到市場調整的沖擊。C FP供圖

  截止到目前,光耀已經逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等主要城市市場,並且於2011年6月成立光耀香港分公司進行全球資源整合。截至2012年底,光耀集團累計開發面積逾400萬平方米,土地儲備已超過1000萬平方米。

  此外,光耀在惠陽區的光耀城項目中,原定於去年年底交樓的5期二組團和今年3月交樓的4期二組團都遭到不同程度的延期,甚至至今未交樓。還有媒體曝出,光耀城新一期開盤時間從去年底延誤至今,尚待開盤的樓盤也尚未封頂。

  光耀曾在惠州一度風光無限。其銷售額從2008年的7億元飆升至2011年的60億元。正是由於前些年的快速擴張,光耀董事長也於2011年5月將原名"郭贊明"改為"郭耀名",取自"光耀基業,名揚四海"之意。郭耀名希望光耀能夠在"高手雲集"的地產圈內躋身全國百強,甚至全國30或50強。如今,躋身百強房企的願望實現後,或將從高處跌落,這種落差不是誰都能承受得起。

  內部知情人士告訴南都記者,光耀地產董事長郭耀名曾說願接受一切企業收購,但市場在解讀這句話時,忽略瞭當時的背景,隻談光耀願意接受一切企業來收購,營造出光耀要甩賣公司的輿論氛圍。

光耀地產救贖路

  林波也向南都記者談到,"光耀做瞭'候鳥'等一些高端產品,高端產品即便在市場好的時候去化速度也比較慢,而此時光耀又急於擴張,這就比較冒進瞭。"

  "對於這些困難的項目,我們正在努力尋求辦法,包括找合作方來接手,跟資金方進一步商量條件。"光耀地產有關負責人接受南都記者采訪表示,光耀不會就此置之不理,正在積極尋求解決之道。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/08184165733.shtml

  在樓市遇冷背景下,房企應該保持怎樣的策略?克而瑞研究總監林波告訴南都記者,房企不要急於規模的快速擴張,要一步一步走。戰略的改變涉及到太多,甚至是顛覆性的改變。他表示,如果企業要求高周轉,那麼其產品也一定要是高周轉型的。

  快速擴張之路

  其中"中融信托---新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃"。於去年8月發行,期限兩年,規模1.1億元,信托資金受讓深圳市瀚明投資有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550萬股流通股股票收益權,項目僅有股權質押與股東連帶責任擔保,並無土地質押。

  樓市寒意來襲。第一傢百強房地產企業---深圳光耀地產在地產寒流中"高燒"。

  信托、基金卷入漩渦

  從2013年底開始,光耀地產在惠州的多個樓盤項目因資金鏈問題無法交房,部分房產已經抵押給工程建築商和材料供應商,有些物業則被法院查封。同時,因民間借貸糾紛問題,光耀地產已經被列入全國失信被執行人名單中。



  有知情人士對南都記者分析稱,當初,郭耀名急於上市。而潤旺礦貿同意轉讓股份的條件是,光耀地產要承擔其背負的債務。所以,光耀地產累計投到新都酒店項目的費用約10億元。

  光耀地產董事長郭耀名表示,"由於光耀借貸時間較長,而一般企業民間借貸不超3個月,有筆款借瞭約15億元,但利息就高達十幾億元"。

  光耀地產有關高層人士對南都記者坦言,光耀地產的確從惠州起傢,目前大約一半資產在惠州,惠州是光耀的大本營。但隨著擴張,另外一半資產佈局在全國各地。目前有四條產品線,一類是高端旅遊休閑度假項目,很多土地儲備準備往這個方向發展,另外是在郊區建設的連排別墅,多數是大盤,比如光耀城;此外是針對剛需的項目,再有就是在市中心打造的高尚住宅,大戶型為主,滿足城市居民購買改善型住宅的要求。並非如市場所言,光耀地產主要是沉陷在高端產品中。





  "光耀的本意和談話的重點是表明態度,要對中小業主負責,同業主同生死共存亡。並不是想表達,光耀地產已經病入膏肓,無藥可治。"該人士剖析說,"總體來說,地產行業轉涼,光耀現在最多是高燒不退,還遠遠沒有達到癌癥的地步。"

  "財通資產與這個項目相對應的賬戶上目前還餘有1.3億元左右的資金,並沒有都投出去,因此兌付客戶的收益方面,應該說基本上不存在障礙。目前光耀的信托產品抵押是足夠的,且規模不大,離信托計劃到期還有很長時間,截至目前,公司在銀行貸款、信托產品方面,皆是正常還款,按期兌付。"對此,有信托人士對南都記者剖析說,其實早在2013年,信托和銀行就已經發現光耀地產資金緊張問題,對其融資需求非常謹慎。

  光耀地產有關高層人士稱:"光耀目前面臨較大資金、輿論的壓力,但公司運作正常,管理層在積極解決問題,將業主的利益放在首位,公司有信心渡過現在的難關。公司目前的資金需求也就在3億-5億。"

  光耀至少經歷瞭三次上市努力但均告失敗,這恐怕也是導致其走上高利借貸不歸路的原因之一。

  南都記者梳理其發展路徑發現,早在2009年,光耀欲借殼ST天目藥業,但因國傢房地產調控而終止重組。隨後,光耀地產收購瞭一傢杭州上市公司,但未能達其所成。2011年10月,光耀成功收購新都酒店,為借殼上市,在新都酒店被收購後的3年裡,光耀對其累計投入約10億元,但因酒店業與光耀的房地產背景不兼容,政策不支持重組上市。至此,光耀地產已經是三度購殼,但均以失敗告終。

  新都酒店在此後發佈公告稱,其實際控制人潤旺礦產與光耀集團簽署協議,約定以1.35億元轉讓其所持的瀚明投資100%股權,以抵扣潤旺礦產所欠光耀集團的債務。目前,潤旺礦產通過瀚明投資累計持有新都酒店4555.1萬股,占總股本的13.8%。交易完成後,光耀集團成為新都酒店實際控制人。

  地產界和信托界多位資深人士告訴南都記者,光耀地產近年大手筆押寶惠州樓市,佈局不均,從而陷入財務危機。有地產基金人士對南都記者剖析稱,其實光耀地產還有很多步棋可以走,出售項目套現,拿到流動資金,最終把項目一個個解套,把整個資產慢慢盤活。而光耀也不是獨自在"受難",一批中型房企有著相似的情況,面臨相同的風險。中國成千上萬的地產企業,如何在這次寒冬中全身而退,各界拭目以待。

  如今的現狀是,光耀為瞭拯救自身的資金危機,將新都酒店也拖下瞭水。新都酒店大樓和大部分資產都被抵押。

  三次上市失敗並未使光耀停下腳步。光耀在2011年進入礦業,在湖南耗資2億元購得兩礦井,想通過礦業來重組上市。此舉不但沒得到任何好處,還反而因礦業走下坡路,導致其投資付之東流。

  然而,瘋狂的擴張背後是佈局失敗下對投資客的極度依賴,以及銷售不暢後對資金的瘋狂渴求。

  2014年開年以來,房地產市場就一路冷清,不復去年的火爆。有不具名的開發商向南都記者表示,有兩隻手在左右樓市,一是市場供求規律的無形之手,一是政府幹預的有形之手。住建部政策研究中心秦虹主任也警告業內,今年的房地產"政策比較簡單清晰,市場是比較復雜的"。

  為彌補資金缺口,自2011年起,光耀陸陸續續開始大量民間借貸,民間借貸也占到光耀整個融資規模的三分之一。

  "實際上,存在延遲交樓項目主體工程大部分已經完工,剩餘收尾工作,與工程方談妥復工很快就能解決問題,完成交樓工作。其實,施工款前期投入是大頭,剩餘的尾款占比不多。全部地產施工欠款有10個億左右。"光耀地產有關高層人士對南都記者解釋稱。

內容來自sina新聞

  "惠州是大本營,但過去三年,帶有旅遊地產概念的惠州樓市很脆弱。"易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,2009年一批中型房企開始全國擴張,但在產品線與城市選擇方面存在失誤。

  據不完全統計,以光耀資產為標的、目前仍處於存續期的金融理財產品至少有三個,分別為新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃、中融信托·新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃,以及財通資產-光耀揚州·全天候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃,涉及總金額約為5.5億元。

  "我購買的是光耀地產將軍湖小區。一共交瞭27萬現金,加上契稅快30萬。按照合同應該4月份交樓。我按揭貸款15萬,已經開始扣錢,每個月供樓2000多,但是前兩天去看,銷售小姐跑瞭,保安不見瞭,小區也停水停電瞭。"深圳的艾先生首次置業,選擇瞭光耀地產的項目,但目前陷入膠著狀態。"小區建設得相當漂亮,看瞭馬上就喜歡,在深圳都找不到這樣的小區。深圳開車1個小時左右就到瞭。有別墅開盤時90多萬一棟,很快上漲到150萬左右。小高層最初是6000多每平米。房子很快全賣完瞭。隻是什麼時候能入住,現在無法確定。不知道光耀能否脫困?"

  目前,光耀被列入國傢失信被執行人名單中,想繼續從銀行等正規渠道貸款是難上加難。在"九個鍋蓋十個鍋"的情況下,光耀想到瞭求助於境外資金。而據光耀地產控股的上市公司*ST新都上周發佈的公告,其名下新都酒店已遭查封。公告指出,根據光耀地產近日向公司提供的法律文書及相關資料顯示,因替光耀地產等提供借款擔保,公司目前還涉及4起借款合同糾紛案,分別為涉及周勃、張文勛、葉國權、周瑞坤的借款合同糾紛案,合計涉案金額逾3億元。由此該信托產品兌付風險似乎大大增加。

  南都記者近日致電ST新都,有關人士解釋稱:目前酒店依然在運轉。隻是財產不能轉讓。整棟大樓估計有幾十億,遠遠超過法院判決的賠償款。4起案件中,周勃借款合同糾紛案已經判決。其中案件正在審理中。

  在周勃案中,深圳市中級人民法院判決*ST新都為借款合同提供的擔保無效,但深圳中院認為,上市公司存在過錯,也應對光耀地產不能清償的債務本金、利息、違約金之和的二分之一承擔賠償責任。"是有人拿瞭公章,在私下的擔保合同上蓋章。公司不知情。"該人士解釋說。

  另外,為緩解資金壓力,光耀地產與財通基金合作發行"財通資產──光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"。公開資料顯示,該計劃於2013年12月成立,其總規模為2.5億元,每個客戶的起購金額不低於100萬元,投資期限為24個月,產品的預期收益率針對出資金額不同的三類客戶,分別設定為10.8%、11.2%和11.5%。將於明年12月到期,但今年上半年馬上將有一次付息支出。財通基金稱目前風險可控,兌付目前的收益不存在什麼問題。

  光耀60%左右的負債率,低於百強房企負債率均值約10個百分點,但卻因大肆擴張,加之投巨資謀求上市受挫,資金鏈驟然緊張。"公司引進戰略投資者或出售部分地塊、其他資產,或降價促銷樓盤,即可解決眼前面臨的困境。媒體存在對光耀地產部分妖魔化的誤讀,光耀地產被'消費'瞭。"光耀地產有關高層人士對南都記者如是回應。



  克而瑞研究中心研究總監林波在接受南都記者采訪中表示:"各企業資金來源都雖有不同,但目前大部分企業組要的資金來源有40%-50%來自預售款,30%左右自有資金,還有20%-30%來自銀行貸款。"但光耀為彌補資金缺口,自2011年起,光耀陸陸續續開始大量民間借貸,民間借貸也占到光耀整個融資規模的三分之一。

  死結如何一個個解開



  "目前來看,難度比較大。"綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向南都記者表示,拯救光耀得5個億,但是按照目前的負債情況看,無論銀行還是其他的融資渠道都非常狹窄,且能夠從道義上拯救光耀的企業難找。在他看來,光耀有可能會倒在最後一公裡上。

  克而瑞深圳公司總經理許爍也認為"已經比較困難",他告訴南都記者,企業最重要的是現金流,更重要的是信譽和良心,光耀目前在社會資源上較為欠缺,進一步借貸融資都較難。

  "光耀目前拖欠總工程10個億左右,金融機構欠款27個億左右,民間高利貸20個億左右。總資產100個億左右。算上民間借貸,整體的負債率隻有逾60%,低於百強房企70%左右的均值,不存在資不抵債的問題。"光耀地產有關高層人士對南都記者解釋稱,"公司引進戰略投資者或出售部分地塊、其他資產,或降價促銷樓盤,即可解決眼前面臨的困境。目前有很多戰略投資方、大型開發商希望入股光耀,同時也有意向合作方希望購買光耀的部分土地儲備或項目,這些可以幫助光耀順利解決問題的方式都在洽談中。如果光耀地產沒有希望瞭,哪有大資金主動上門願意合作?!"

  其剖析說,主要原因是光耀地產不是上市公司。如果上市公司10個億的地塊能質押出6個億的資金,光耀地產或者隻能質押出四五個億。融資渠道不暢,最終使光耀地產的資金鏈越來越緊張。

  而有地產基金人士對南都記者剖析稱,其實光耀地產還有很多步棋可以走,遠遠沒有到絕境的地步,很多消息有些誇大甚至聳人聽聞。現在光耀地產無非是流動資金出現問題。完全可以出售地塊或者轉讓股份都可以解決,就看光耀地產準備怎麼佈局。但是這些項目往往已經被抵押出去,需要一個個解套後套現。比如,光耀可以自己出5000萬,然後融資成立個5個億規模的專門針對光耀地產的母基金。然後再針對每個項目,母基金出5000萬成立地產子基金,每個項目再融資到5個億左右,然後還清欠款,出售項目套現拿到流動資金,最終把項目一個個解套,把整個資產慢慢盤活。

  [觀察]

 房企如何過冬

  這些項目中,問題比較嚴重的是惠州馬克住區、荷蘭小城項目,從2月14日停工到3月份,後來小規模復工。翡儷港的情況輕一些,裝修方面都還在正常開工,但主體建築部分隻有50%在開工。

  光耀持續的"資金荒",加上高額的民間借貸、上市投資的失利,是其資金鏈斷裂的主要原因。郭耀名也坦言,"由於當時隻想快速實現規模化,心急於上市,對時機判斷和操作層面出現大的失誤。"不難看出,這幾次失敗的上市重組,使光耀"元氣"受損。

  有關業內知情人士向南都記者透露,"光耀產品線幾乎涵蓋瞭所有的地產范疇,但這些產品線差異大、互補小,光耀有關開發經驗還不太足。"

  光耀"高燒不退"

  有專業人士也表示,前期拿地激進、盲目多元化擴張、資信不太好、貸款受限的中小企業最容易受到市場調整的沖擊。在林波看來,"企業不能急於規模化而快速擴張,要一步一步來,戰略的改變涉及太多問題,許多方面的改變可能不是小的改動,而是顛覆性的改變。"

  在2012年光耀開始進行"全球候鳥計劃"的時候,打算將第二順位房貸缺錢急用哪裡借錢全球候鳥度假地從惠州推向全球甚至是國際市場。現在看來,光耀花巨資投入到全球候鳥度假地這一產品,耗費瞭光耀的大筆資金,從而影響瞭全局。

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  據悉,從2013年底開始,光耀地產馬克住區、光耀翡儷港、荷蘭小城停工、停售或延期交樓,導致業主不斷維權。光耀地產董事長郭耀明告訴南都記者,停工主要是源於光耀的資金比較緊張,尤其是在春節後,一些施工單位的錢沒有給到位,導致這幾個項目不同程度停工。

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