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■行業聲音

在最新發佈的《禪城區房屋租賃市場指導租金標準》中,嶺南天地區域住宅租金與首層鋪租居住宅用房和商業用房之首,分別達到30元/平方米/月和300元/平方米/月,成為瞭租金漲幅最快的板塊之一。

自2004年創辦合璟節能環保科技有限公司(簡稱“合璟科技”)以來,在過去十年間吳榮標的企業一共搬遷瞭5次。這是一傢致力為陶瓷、玻璃等傳統制造業解決廢氣排放的環保問題的科技公司,依托於先進的環保技術,吳榮標把公司業務開拓至整個珠三角。然而無論業務如何發展,“走或留”的問題,始終貫穿這傢公司成長的整個歷程。

相對低廉的創業成本和良好的營商環境讓合璟科技在禪城完成瞭原始積累,而隨著城市升級等措施的逐步落地,禪城的各個產業園區的創業氛圍日漸濃厚,城市升級效應得到進一步釋放。一系列的利好讓吳榮標躊躇,雖然他已在恩平買瞭地建設廠房,但他更希望把公司留在禪城分享城市發展帶來的成果。

內容來自sina新聞

不僅與其他城市的租金對比影響瞭商傢的決策,在禪城區內,不同商圈之間租金的差異也成為影響商傢的重要因素。

“佛山創意產業園店鋪的租金為每平方米100元起跳,每個月想收回租金的成本,必須花費很大的精力。”在佛山創意產業園經營甜品烘焙教室的Cindy最高峰的時候一周上4節課,每節課接待6位顧客。

經過三年的城市升級,禪城的城市環境和城市配套不斷完善,與此同時,轄區內的商業、寫字樓、工業用房等物業租賃價格也“水漲船高”,以季華六路首層鋪租為例,2012年平均租金約為38元/平方/月。而如今,季華六路(南海大道-美食長廊)的首層鋪租為55元/平方/月,恒福新城為65元/平方/月,九鼎國際的租金甚至達到80元/平方/月。

商鋪租金價格、附近人流、消費人群等等是Cindy在選鋪過程中特別關註的焦點。“我們以教學為主,不需要人很多的地方,還必須照顧到客戶群關於隱私性的心理需求,所以不失繁華,又相對隱蔽的地方比較適合開這樣的工作坊。”Cindy說。

但隨著租金的上浮,他認為與前兩年相比,禪城相對於一線城市的成本優勢在削弱,“這兩年租金水平保持瞭上升勢頭,性價比有點不如兩年前瞭,如果按照現在每平方米每月300元的水平算,也可以在廣州也可以找到很不錯的地段。”他補充道,商傢永遠不會嫌租金低。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/09265983407818559245609.shtml

“首先是政府給企業創造企業發展、生活娛樂、知識教育等良好的大環境,公司才能在這個大環境內,把小環境做好。”他說。事實上,市場、商務成本這兩個關鍵問題是企業選擇投資地時所關註的焦點。在王進輝看來,公司所在的禪城從市場、商務成本、地理位置、政府的政策等來說,均非常適宜企業發展。

因為在創業階段沒有自己的物業,吳榮標隻能租用物業辦公,租金成本成為瞭企業不得面臨的問題,從最初在南海成立到2007年正式搬到禪城,再到4年前該公司在佛山創意產業園紮下瞭根,幾乎每一次搬遷都與租金上浮有關。

在佛山創意產業園開鋪前,甜品烘焙教室“享廚”的老板Cindy考察過禪城的同濟廣場、鵬瑞利廣場、嶺南天地等地方,最後她選擇瞭駐紮佛山創意產業園開設甜品烘焙教室,教導佛山街坊制作各式甜點。

經過一番考察後,在去年10月,Cindy最終選擇瞭性價比相對較好又符合甜品烘焙教室要求的佛山創意產業園,開創自己的事業,“看中的是這裡的創業氛圍還有相對聚集的客戶群體。”

而在去年底,吳榮標正式把他在禪城的辦公室搬到順德,這是自2004年創辦公司以來的第五次“搬傢”,因為沒有自己的物業,每次“搬傢”都與租金上浮有關。

創業者面臨“去與留”難題

此前她瞭解到禪城區同濟廣場的租金相對便宜,比佛山創意產業園便宜二到三成,但周邊很少適合的客戶人群。而嶺南天地非常繁華,每天的整體人流量很多,但租金卻是佛山創意產業園的3到4倍。

對此,從2012年開始在嶺南天地經營一傢臺式甜點店的劉明威感受很深。他介紹,當時在選擇店鋪時曾經考察過不同的城市,但最終選擇落戶禪城,看中的正是這裡相對較低的成本優勢和巨大市場潛力。

這種變化同樣存在於嶺南天地等人流密集的商圈,在近日禪城區國土城建和水務局發佈的最新的《禪城區房屋租賃市場指導租金標準》中,嶺南天地首層鋪租以300元/平方米/月的價格居全區商業用房之首。

15%是比較正常的,但從目前來看很多新的商業體部分出現三到四成的空置率,這是一個不良信號,“我們的業主對租金的期望值與市場的反應脫節瞭,建議新的商業體要充分考慮到市場的供求關系,要有‘蓄水養魚’的思維,現階段以培育市場為主。”

然而,對於一傢甜品烘焙教室來說,初始創業的成本並不低,且資金回籠期相對較長。Cindy算瞭一筆賬,自己必須花上1到2年時間,才能把創業成本收回來。

“其他地方的投資環境是怎樣的我們並不熟悉,物流如何?技術人員是否充足?現在的員工是否願意跟著到外地工作?這些都是需要考慮的問題。”



佛山市宏啟投資管理有限公司營銷總監羅朱遠表示,過去三年禪城區的商業地產租金普遍上浮瞭兩到三成,他認為這種升幅在合理范圍,是城市升級提高商圈檔次的結果。但他同時表示,隨著經濟環境的變化,加上未來兩年供應量大增,物業方要有“蓄水養魚”的思維,在充分考慮商傢承受能力的基礎上保證租金的穩定,才有利於經濟的健康發展。

“我們在創意產業園租下3層樓,用作研發和辦公。這裡一年的租金約為100萬元,這筆資金對於我們這樣的中小企業來說也是不小的開支。”

最近一次“搬傢”是在去年底,合璟科技正式把辦公室從禪城搬到順德的工廠,搬遷的主要原因是為瞭方便對生產環節的管理,而另一個原因則是為瞭規避中心城區的高租金,“從長遠來看,中心城區的租金仍將上漲二胎借貸怎麼貸款比較會過件。”

事實上,購買一片土地,蓋一棟自己公司的總部大樓,是公司發展的需要,也是吳榮標一直以來的願望。但禪城近幾年土地資源越發稀缺,要實現這個願望並非易事。

“公司發展到一定階段,必須有自己的樓才能支撐日後的發展,禪城土地太貴,想要買地建樓就必須搬到外地。”

作為禪城本地人,吳榮標認為搬遷是無奈選擇,目前合璟科技還是在禪城註冊,未來是否把公司整體搬遷到禪城以外的地方,是他一直在思考的問題。

經過三年的城市升級,禪城的城市環境和城市配套不斷完善,與此同時轄區內的商業、寫字樓、工業用房等物業租賃價格也“水漲船高”,其中,位於張槎的創意產業園商鋪租金從數年前約30元/平方/月升到目前約100元/平方/月。在此背景下,吳榮標決定再一次“搬傢”。

隨著季華路改造,作為佛山核心商務帶的季華路上的寫字樓等物業,租金也是一路水漲船高。戴嘉信 攝

新商業體要“蓄水養魚”

佛山市宏啟投資管理有限公司營銷總監羅朱遠表示,過去三年禪城區的商業地產租金普遍上浮瞭兩到三成,部分地段好的商鋪甚至上升瞭50%,他認為這種升幅在合理范圍,是城市升級提高商圈檔次的結果。

“這幾年租金有瞭明顯變化,有瞭不同程度的上浮,一方面是城市升級帶動瞭商圈檔次的提升,環境好瞭人流自然就多瞭。另一方面舊區改造也促使更多的人搬到新區,導致新區的商業出現階段性的供不應求。”

他透露,目前禪城區在租的寫字樓價格約80元,核心商圈街鋪租金約200元-300元每平方米,從整體市場承受能力來看處於一個合理水平,他認為如果從投資回報率的角度來看,禪城商業體的投資回報率仍然偏低,“雖然租金水平相對合理,但從投資者的角度來看,目前禪城的租金整體年回報率在3%-4%左右,低的甚至隻有2%,根據經驗回報率要到5%才能對投資者產生吸引力。”

造成回報率偏低的原因是多方面的,其中一個與客戶結構有關,“佛山寫字樓的客戶以本土企業和處於創業階段的企業居多,缺乏總部經濟的支撐,因此對於價格的敏感度更高。”

“經歷瞭過去幾年的上浮後,市場需要一段消化期,今年年後回來看到很多街鋪出現空置,顯示市場對於經濟前景並不樂觀。”羅朱遠介紹,一般而言空置率在10%-

目前Cindy的甜點課堂最高峰的時候一周上4節課,每節課接待6位顧客,每個人收費500元。“佛山創意產業園店鋪的租金為100元/平方/月起步,每個月想收回租金的成本,必須花費很大的精力。”Cindy說,最近她還租下店鋪旁的一個小火車鋪位,用以制作外賣面包,租金每月須多花費幾千元。

■觀察眼

城市發展新優勢

吸引科技企業落戶

無錫希瑞生命科技有限公司是致力於免疫治療和幹細胞治療的臨床實驗、再生醫學研究的公司,總部設在江蘇無錫。在2014年底,該公司簽約落戶禪城張槎。作為其進入華南的第一站,該公司在佛山的佈點將承擔起華南總部的角色,向華南地區輻射。

無錫希瑞生命科技有限公司副總裁王進輝認為佛山商業成本非常低,僅是廣州的三分之二,還可享受廣佛同城帶來的商務便利。而佛山經濟發達,藏富於民,能獲得比較好的市場支持。佛山對生物醫藥產業的支持力度非常大,對產業的認識深刻,並有實實在在的政策支持。“不僅是錢的支持,還有服務的支持,從公司的設立組建,到市場開拓,都有貼心服務。”

租金標準發佈 禪城物業租金過去三年普漲兩到三成

目前該公司已落戶佛山國傢高新區禪城園,加上實驗室總體辦公場所達1000多平方米。“我們首先考慮市場,市場在哪裡,我們就去哪裡。第二是商務成本,如今公司在禪城一年幾十萬的租金占總體成本的比例不算高。”

策劃:張培發 統籌:孫景鋒 撰文:南方日報記者 李曉莉 孫景鋒

■第一話題

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