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但瑞信則表示，富力今年合同銷售目標按年增23%至420億元，而全年可售貨量僅增加17%，故去貨率需有提升。且今年非住宅產品占可售貨量的38%，略高於去年的32%水平，因此公司銷售要達標存在一定風險。
商業地產步入收成期也是富力改善現金流、提高毛利率的一大助力。2012年，廣州的兩個商業項目的營業額就已達23.84億元，其中富力盈盛廣場的毛利率高達60%，在很大程度上提升瞭公司的整體毛利率。
資產凈值被低估
但實際上，這些賬面數據並不能反映該公司的真實估值和財務狀況。德銀在一份報告中指出，富力的資產凈值被低估，因此導致凈負債比率偏高，若調整酒店的賬面值以反映最新市值，其凈負債比率約70%，屬行業合理水平。
2012年，富力營業額增長11%至30彰化和美土地貸款3.7億元，來自物業投資及酒店管理的營業額分別增加瞭28%及10%，凈利潤增長17%至56.6億元。
富力近年來資金面情況持續改善，與謹慎的擴展、財務策略密不可分。金融危機後，富力提出，在作出重大業務決策前，要謹慎地評估現金流。例如，在土地收購方面，該公司已制定瞭嚴格的標準，例如要求所收購土地購入至開始銷售周期應較短，以提高資產周轉率及維持現金流動性。
由於較高的凈負債率及市凈率指標，富力地產股份有限公司在本報統計的4項財務指標中，該公司的綜合評分僅高於恒大地產。
市凈率的指標能夠反映出公司長期投資價值以及風險狀況。富力的市凈率在20傢內房股中排名倒數第七，這在一定程度上導致其總排名的靠後。但在一位專業人士看來，上市時間的不同是富力的凈資產增長速度落後於一些內房股的原因之一。
在產品結構方面，有研究機構認為，富力的產品組合轉向針對首次買傢，同時公司轉為防守型策略，致力於提高毛利率而非追求高銷量。
據瞭解，在2005年登陸香港資本市場後，富力迅速展開瞭全國擴張，2006年拿下21幅土地，2007年又拿下20幅地，建築面積近1000萬平方米，耗資達70億元。商業地產是富力的擴張重點，到2008年，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，商業地產沉淀瞭大量資金。再加上回歸A股的計劃未能如期進行，2007年底，富力的凈負債率攀升至139.5%。
"按照香港的會計準則，酒店是以其建設成本作為估值標準，並非市場價值。因為統計方式的差距，富力有47億元左右的隱藏價值不能在賬面上體現。"一位港股分析師對本報記者表示。
截至2012年底，富力現金為128.6億元，借款總額為356.3億元，凈負債與權益比率保持在86%。其中，一年內到期的債項占負債總額的比例由2011年的36%下降至20%。雖然負債水平仍高於行業平均的60%?70%，但若與富力的歷史水平相比，已有大幅下降。
"前幾年，富力的財務資源向商業地產傾斜較大，影響瞭住宅板塊的投入，而商業地產的回報周期長，周轉較慢，疊加效應導致瞭公司的凈負債水平上升。"輝立證券分析師陳耕認為，近幾年富力著力於削減債務水平，調整瞭之前積極的財務策略，目前的財務風險已在可控水平。
根據德銀的分析，考慮到已完工酒店列賬的歷史開支，減去累計減值，富力的資產凈值其實是被低估瞭。
上述港股分析師指出，在股東權益中，富力的酒店賬面值僅為31億元左右，"這是以當初的拿地和建設成本來估算的。"而若以目前的市場行情來評估，其酒店的市值預計在78億元左右的水平。也就是說，富力的所有者權益最終將可增加47億元至約312億元，凈負債率也將由86%下降至約73%。
"目前80%左右的凈負債率是可以接受的，2013年公司的發展策略會再積極一些，屆時負債比率可能會稍微再增加一點。"富力地產聯席董事長李思廉認為。
本報記者 曾冬梅 廣州報道
"不少內房股是在2007年市場最火爆的時期上市，因此可以獲得高發行價以及高凈資產值，也有一些公司利用近兩年的窗口期配股，增大所有者權益。"該人士表示，富力上市時間較早，而且上市後也未有配股行為，其凈資產的擴大主要依賴於利潤的增加，因此，市凈率的指標並不能完全反映該公司的發展情況。
實際上，若是考量利潤總額、凈利率等指標，在同等規模的房企中，富力表現堪稱出色。該公司去年整體毛利率穩定於42.2%，凈利率由2011年的17.7%升至去年的18.6%。摩根大通認為，富力去年核心盈利升15%至50.16億元，較該行及市場預測高11%，主要由於利潤率較佳。
發展提速
在提高內部資金充裕性標準的同時，富力也積極地尋求與其他開發商成立合資企業，從而分攤風險並共享資源。最近兩三年，富力陸續與雅居樂、碧桂園、世茂、合景泰富等公司在廣州亞運城、惠州、天津、上海等項目中結成合作夥伴。
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在業績發佈會上，李思廉表示，過去幾年公司僅取得溫和增長，2013年將爭取較大幅度的增長，銷售目標計劃提升23%至420億元。他希望未來3年，富力都能保持每年15%?20%的增長率。該公司2013年42個項目的可售貨量估計為750億元，加上合作項目，共有約800億元的貨量，目標去貨率為52.5%左右。
陳耕認為，由於之前欠的功課較多，富力前幾年的銷售額增長幅度並不高，未來有較大想象空間，"如果公司能繼續采取務實的發展策略，保證順暢的現金回籠，平穩財務狀況，未來20%?30%的年增長率還是可被預期的。"
內容來自sina新聞
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富力被高估的凈負債率
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13512152165.shtml
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