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內容來自sina新聞

陳淮目前限購政策存在已經沒有意義

  陳淮過去十年我們的房地產業高歌猛進,確實在過去十年終推動國民增長,改善老百姓住房,已經帶動瞭產業發展,但是快速發展就帶來瞭大量不平衡,累積起瞭多方面的問題。

  比如說東部和西部,大城市和中小城鎮,城和鄉的資源配置,在享受城市化、房地產二胎代墊款利率多少免費諮詢試算發展的好處上,在很多方面累積瞭大量的不平衡,這不平衡需要一段相互磨合的過程。

  因此出現瞭今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購和限貸退出就能夠出現另外一番天地?我還是想說,在過去十年,老是說政策撲朔迷離,史上最嚴 厲的房地產調控政策,其實在過去十年,決定瞭中國房地產業發展到今天的規模、增長速度、空間分佈以及價格,究竟是政府的政策還是市場固有的軌跡?究竟是哪 個力量決定瞭發展到今天的中國房地產市場?還是市場,市場頑強地按照它的自由軌跡在運動。

  所以在《十八屆三中全會全面深入改革的決定》中和今年3月16日國傢發佈的《國傢新型城鎮化規劃》中都有一個正確的認識說,我們的市場方面的資 源配置,市場是起著確定性的力量,並且說瞭一句,"今後是由市場主導,政府引導"。市場退和不退,都按照自己既有的軌跡運行,退瞭隻是把明年後年的需求提 前釋放而已。

  限購這個政策本來就是應急階段性的行政手段,目標是抑制投機性需求。我們目前顯現出來的是大多數普遍的供大於求,這個政策的存在就已經沒有意義。

  大傢務必要明白,政策能不能創造和消費房地產的需求一樣簡單的問題,投機性需求並不是什麼時候都會產生和存在的,隻有在持續的不需求的時候投機 性才會存在。比如說在春運的時候才有黃牛黨倒火車票,我們請香港的歌星來唱歌,才會有黃牛黨倒票。什麼叫投機性需求?投機性需求在本質上和投資性需求本質 上沒有區別,它和一般投資行為不同的是它利用供不應求的失衡狀態,通過投機性的經濟行為來擴大這個失衡,這叫投機。

  當供大於求的狀態改善,限購的政策順勢而為的退出就是順理成章,退和不退對房地產市場沒有什麼影響,它有一個積極的方面在哪裡?實際上限購有一 定的消極作用在於抑制瞭異地人口向城市裡集中,對於中國的城市化進程是不利的,既不利於人口向城鎮集聚,也不利於房地產的再生產循環,到現在中國的城市人 口不是太多,而是還不夠,隻是分佈不夠合理,過度向北上廣深集中,各大城市的承載力已經不足以面對的人口集聚,所以新型城鎮化規劃承接瞭十八屆三中全會的 一句重要的話,堅決抑制特大城市的人口擴張,發展中等規模的城市。

  什麼叫特大城市?目前核心市區人口占1000萬人口以上的城市有六座,這個1000萬不是行政轄區,500萬到1000萬有10座,接近這個規 模的城市將是未來嚴控人口進一步湧入集中,努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬到500萬人口的城市隻有28座,100萬到300萬106 座,50萬到100萬的200多座,中國人口到15億的人口,七成的人口主要住在50萬到100萬,100萬到100,300萬到500萬的城市中,大致 需要500到800座這樣的城市,現在隻有260、270座城市。因此從長遠來看,借助市場供大於求,政策退出是非常好的。政府說經濟發展換檔期,過去的 政策消化期,這就包括瞭在房地產領域過去的政策調整。

  本文系中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮於2014城市觀點論壇廈門行演講節選



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/08414527301.shtml

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